Immobilien galten in Deutschland lange als besonders sichere Kapitalanlage und bescherten bis 2022 Rekordrenditen. Allerdings zeigt ein genauer Blick auf die Immobilienindizes ein differenzierteres Bild. Von 1972 bis 1992 stagnierten die inflationsbereinigten Immobilienpreise laut Hauspreisindex des IVD (Immobilienverband Deutschland). Zwischen 1993 und 2009 sanken die realen Preise sogar im Bundesdurchschnitt. Erst die Nullzinspolitik ließ den Immobilienmarkt ab 2010 boomen, wodurch Kapitalanleger bis 2022 auf Basis des Mietshauspreisindex etwa 250 Prozent Wertzuwachs erzielten.
Auswirkungen der Zinswende
Seit der Zinswende gehen die Preise jedoch zurück und die Nachfrage verändert sich grundlegend. Statistisch gesehen sinkt die Wohnungsnachfrage ab dem 40. Lebensjahr stark. Viele der Babyboomer-Generation, die in den 2020er Jahren dieses Alter erreichen, überlegen, ihre Häuser zu verkaufen. Auch wenn ein Drittel der Älteren offen für einen Umzug sind, erfüllen viele Altimmobilien oft nicht die modernen energetischen und soziodemographischen Anforderungen.
Herausforderungen für Altimmobilien
Ab 2026 wird ein Überangebot an freiwerdendem alten Wohnraum erwartet, basierend auf Durchschnittsbetrachtungen für Deutschland laut Bulwiengesa und der Deutschen Bank. Wenn Immobilien nicht den technischen und energetischen Anforderungen entsprechen, wird ihr Wert sinken. Ähnlich sieht es im Büroimmobiliensektor aus, wo der Homeoffice-Trend viele Unternehmen dazu veranlasst, ihre Büroflächen zu reduzieren. Gefragt sind moderne Neubauten oder frisch renovierte Objekte mit guten energetischen Kennzahlen.
Kosten und Renditekalkulation
Ein realistischer Blick auf die Renditekalkulation zeigt, dass alle Kosten – wie Zinsen, Reparaturrückstellungen und Mietausfall – berücksichtigt werden müssen. Wer genau nachrechnet, stellt fest, dass Immobilien im Vergleich zu Zins- oder breit gestreuten Aktienanlagen über die meisten Zeiträume oft ein Verlustgeschäft waren. Immobilienpreisindizes berücksichtigen weder laufende Kosten während der Haltedauer noch den Verwaltungsaufwand. Die Mär von immer weiter steigenden Immobilienpreisen sollte kritisch hinterfragt werden.
Blick in die Zukunft
Die Entwicklungen der letzten zehn Jahre werden sich so nicht wiederholen. Auch wenn gute Immobilien weiterhin zum Anlagemix gehören sollten, bietet ein realistischer Blick auf die aktuellen Marktbedingungen eine bessere Entscheidungsgrundlage. Aktien sind eine gute Alternative, da sie weltweit gestreut in rentable Qualitätsunternehmen investiert werden können.
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